本溪市发展和改革委员会

本溪市发展改革委关于召开

制定我市城区住宅前期物业服务

收费指导标准听证会的公告

第2号

发布时间：2025年4月28日

根据《中华人民共和国价格法》和《政府制定价格听证办法》（2018年国家发展和改革委员会第21号令）的相关规定，为提高政府价格决策的公正性、科学性和透明度，我委拟于2025年5月16日9点0分，在本溪市人防指挥中心三楼会议室召开听证会，对制定我市城区住宅前期物业服务收费指导标准进行公开听证。请参加会议人员于2025年5月16日8点45分持有效证件签到进入现场。

现将听证会听证人、听证会参加人、旁听人员名单，听证方案，成本监审结论等公告如下：

一、听证人名单

张振龙  本溪市发展改革委副主任

翟文智  本溪市住房和城乡建设局物业办主任

王社民  本溪市发展改革委价格管理科科长

何  鸿  本溪市发展改革委政策法规科科长

张钰佩  本溪市发展改革委成本调查监审科科长

孙永淇  市政府办公室督察专员  

二、听证会参加人名单

详见附件1。

三、旁听人员名单

周晓颖，辽宁国信社会稳定风险评估有限公司相关工作人员。

四、听证方案

详见附件2。

五、成本监审结论

详见附件3。

附件：1.听证会参加人名单

2.我市城区住宅前期物业服务收费指导标准方案

3.成本监审报告

附件1：

听证会参加人名单

附件2：

关于制定本溪市城区住宅前期物业

服务收费指导标准听证方案

（2025年5月16日）

为规范我市物业服务收费行为，根据《政府制定价格行为规则》（国家发展改革委2017年第7号令）《政府制定价格听证办法》(国家发展改革委2018年第21号令)以及辽宁省物价局关于印发《辽宁省定价目录（2018年版）的通知》（辽价发〔2018〕38号）《辽宁省物价局关于加强住宅前期物业服务收费管理的通知》（辽价发〔2018〕7号）等文件精神，结合我市实际，制定此方案。

一、我市前期物业服务收费管理情况 

我市物业服务收费在2014年前实行政府定价，2014年后取消物业收费标准审批，实行市场调节价。2018年2月1日《辽宁省物业管理条例》出台后，要求“住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定。”前期物业服务收费定价又重新纳入到政府定价目录中。2019年11月辽宁省住建厅出台《辽宁省住宅物业星级服务标准》（试行），为使我市相关服务收费标准更加贴合我市现有物业服务实际和地方经济水平，需要出台适合我市物业服务收费的星级标准等级。2022年6月市住建局出台《本溪市住宅物业星级服务标准》（本住建发〔2022〕102号），我委正式启动前期物业服务收费标准制定工作。

二、现行物业服务收费情况

这次前期物业服务收费定价监审主要抽样调查主城区欧洲城等7家物业公司服务的11个住宅小区。被调查的11家住宅小区中一星级小区，物业费收费标准为0.6元-0.8元/平方米•月之间,电梯费收费标准为每月每卡10元-12元之间；二星级小区，物业费收费标准为1.4元-1.5元/平方米•月之间,电梯费收费标准为每月每卡12元；三星级小区，物业费收费标准为1.5元-2元/平方米•月之间，除公园里小区物业费2元/平方米•月中已包含电梯费外，其余小区按照12元/卡•月标准另外收取电梯费用。

三、前期物业服务企业成本监审结论

此次成本监审抽调7家物业公司11个物业小区，从三个角度测算出不同情况下的成本结果。

1.平均单位面积物业服务定价成本

核定一星级小区平均单位成本为0.77元/平方米•月,二星级小区平均单位成本为1.20元/平方米•月,三星级小区平均单位成本为1.27元/平方米•月。

2.单位面积非电梯物业服务运行成本

核定一星级小区平均单位成本为0.57元/平方米•月,二星级小区平均单位成本为1.05元/平方米•月,三星级小区平均单位成本为1.08元/平方米•月。

3.单位面积电梯物业服务运行成本

核定一星级小区平均单位成本为0.78元/平方米•月,二星级小区平均单位成本为1.21元/平方米•月,三星级小区平均单位成本为1.27元/平方米•月。

四、拟定前期物业服务收费指导标准及相关要求 

（一）前期物业服务收费指导标准

以单位面积电梯物业服务运行成本、非电梯物业服务运行成本为基础，拟定一星级：0.82元/平方米•月以下（含0.82元/平方米•月）；二星级：0.82（不含）-1.35元/平方米•月（含1.35元/平方米•月）；三星级：1.35（不含）-1.5元/平方米•月（含1.5元/平方米•月）；四星级：1.5（不含）-2元/平方米•月（含2元/平方米•月）；五星级2（不含）-2.5元/平方米•月（含2.5元/平方米•月），以上物业费含电梯费（不含制卡费用），非电梯物业服务收费标准对应减少0.2元/平方米•月。

（二）相关要求

1.总物业管理面积不超过五万平方米的（含）电梯物业，可在基准价基础上上浮，上浮最高不超过20%，下浮不限。

2.对业主委员会成立之前的普通住宅（不含别墅）物业服务收费（以下称“前期物业服务收费”）实行政府指导价，别墅、非住宅、业主委员会成立之后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。

3.物业服务人应根据前期物业服务合同约定的物业服务等级，对照《本溪市住宅物业星级服务标准（试行）》中相应等级的服务内容，向小区业主提供物业服务，不得擅自设立收费项目收取其它费用。

 五、省内各市前期物业服务收费定价情况

目前省内有四个城市按等级出台了前期物业费指导价标准。其中，大连0.9以下-4.6元/平方米•月（含电梯费0.2-0.4元/平方米•月）；盘锦0.6-1.5元/平方米•月（不含电梯费）；朝阳0.5元-1.2元/平方米•月（不含电梯费，电梯费不超过60、90/户•月）；辽阳0.2以下-1元/平方米•月。三个城市实行最高限价管理，锦州上限1.6元/平方米•月；阜新上限1.8元/平方米•月（含电梯费0.2-0.4元/平方米•月）；葫芦岛最高限价2.00元/平方米•月（含电梯费0.2-0.4元/平方米•月）。营口和丹东采取一事一议定价，营口定价区间1.5-2.5元/平方米•月，丹东定价区间0.2-2.50元/平方米•月。沈阳、鞍山、抚顺、铁岭自放开物业服务管理后并未出台任何关于前期物业收费相关政策。目前，沈阳成本监审已经完成（1.80-4.60元/平方米•月含电梯费），待住建局出台等级标准后，再制定前期物业收费标准。

六、执行前期物业服务收费指导标准的配套措施

1.政策衔接措施。为保证新出台后的前期物业收费标准与现物业收费能平稳衔接，指导标准实施前的既有普通住宅建设单位已依法选聘物业服务人并已签订前期物业服务合同且在合同期限范围内的住宅前期物业收费按照约定执行，合同期满后仍未成立业主委员会的按照本标准执行。

2.政策宣传措施。物业服务收费涉及面广，敏感度高，前期物业服务收费政府指导价出台后，在认真落实市委、市政府全力维护社会稳定精神，加强与新闻媒体的联系，做好国家、省、市相关政策的宣传解读工作，提高落实政策的主动性、自觉性，保障群众根本利益，稳妥推进居民住宅小区前期物业指导标准制定工作。

3.跟踪改进措施。要密切关注物业服务公司及社会面的反应，及时应对各方面的诉求，发改部门做好出台文件的解释工作，市（区）行业主管部门做好住宅物业星级服务标准的解释工作，市监局做好政策出台后的市场监管工作，采取切实措施，解决政策执行中出现的问题，确保政策平稳落地。鼓励前期物业小区及时成立业主大会，充分行使自主选择物业管理方式及收费标准的权利，使物业服务收费由政府指导价有效向市场调节价过渡。

‎附件3：

关于本溪市主城区住宅前期物业服务

收费定价成本监审结论报告

根据《中华人民共和国价格法》《政府制定价格成本监审办法》（国家发改委令第8号）《辽宁省政府定价成本操作规程（试行）》（辽价发〔2021〕69号）《辽宁省政府定价成本监审目录》（辽价发〔2016〕77号）《本溪市住宅物业星级服务标准（试行）的通知》（本住建发〔2022〕102号）《关于加强住宅前期物业服务收费管理的通知》（辽价发〔2018〕7号）等有关规定，我委通过委托第三方对本溪市城区部分住宅小区物业服务定价成本进行了成本监审。有关结论如下：

1.平均单位面积物业服务定价成本

核定一星级小区平均单位成本为0.77元/平方米•月,二星级小区平均单位成本为1.20元/平方米•月,三星级小区平均单位成本为1.27元/平方米•月。

2.单位面积非电梯物业服务运行成本

核定一星级小区平均单位成本为0.57元/平方米•月,二星级小区平均单位成本为1.05元/平方米•月,三星级小区平均单位成本为1.08元/平方米•月。

3.单位面积电梯物业服务运行成本

核定一星级小区平均单位成本为0.78元/平方米•月,二星级小区平均单位成本为1.21元/平方米•月,三星级小区平均单位成本为1.27元/平方米•月。